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Mag. iur. Oliver Lorber RechtsanwaltsGmbH

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Änderungen im Wohnungseigentumgesetz
(25.9.2002)

Mit 01.07.2002 ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002 in Kraft getreten.

Dieses Gesetz bringt gravierende Änderungen im Wohnungs- eigentumsrecht. Es ist durchaus zu erwarten, dass durch die neuen gesetzlichen Regelungen die Rechtsform des Wohnungseigentums an Bedeutung weiterhin zunimmt.

Folgende Bestimmungen sind wegen ihrer Bedeutung besonders hervorzuheben:

Nach der neuen Regelung kann auch an Substandardwohnungen wieder Wohnungseigentum begründet werden (§ 2 Abs. 2 WEG).

Nunmehr kann auch an Abstellplätzen für ein Kraftfahrzeug Wohnungseigentum begründet werden (§ 2 Abs. 2 WEG).

Zum Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers besteht nunmehr ein Annahmeverbot von Zahlungen (§ 37 Abs. 1 WEG). Vor Eintragung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum werden die mit dem Wohnungseigentumsbewerber vereinbarten Zahlungen nicht fällig. Alle entgegen diesem Verbot angenommenen Zahlungen können vom Wohnungseigentumsbewerber zurückgefordert werden.

Ebenfalls wichtig und bereits aus der öffentlichen Debatte bekannt sind die neuen Rechtsvorschriften, wonach nunmehr Wohnungseigentum auch von zwei natürlichen Personen erworben werden kann, die keine Ehegatten sind. Diese Eigentümerpartnerschaft ist jedoch auf zwei natürliche Personen beschränkt, die jeweils Eigentümer eines halben Mindestanteils werden müssen. Diese Neuregelung ist insbesondere auch für Lebensgefährten (auch in gleichgeschlechtlichen Beziehungen) von Bedeutung. Der Umweg, eine eingetragene Erwerbsgesellschaft zu gründen, um den Wohnungseigentumserwerb durch andere natürliche Personen als Ehegatten zu ermöglichen, wird in Zukunft meist entbehrlich sein.

Nach der Bestimmung des § 14 WEG geht der Anteil eines verstorbenen Partners, wenn dieser nicht ohnehin Erbe oder Vermächtnisnehmer ist, vorbehaltlich einer abweichenden schriftlichen Vereinbarung unter Lebenden unmittelbar in das Eigentum des überlebenden Partners über; dieser hat jedoch der Verlassenschaft die Hälfte des Verkehrswertes des Mindestanteiles zu bezahlen.

 

 

Änderungen im Mietrechtsgesetz (9.4.2002)

Am 01.01.2002 trat die Mietrechtsnovelle 2001 in Kraft, mit der das Mietrechtsgesetz, auf den ersten Blick betrachtet, nur geringfügig, tatsächlich jedoch in gravierender Weise geändert wurde.

Die wesentliche Änderung des Mietrechtsgesetzes betrifft die Bestimmung des § 1 Abs. 2 Z. 5 MRG.

Diese Bestimmung bringt eine völlig neue Vollausnahme vom Anwendungsbereich des MRG, schafft somit eine neue Kategorie von Mietverhältnissen, die dem MRG nicht unterliegen.

Die neue Vollausnahme bezieht sich auf Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Dachbodenausbau neu geschaffen wurden, nicht mitzählen.

Derartige Mietverhältnisse unterliegen nunmehr dem MRG überhaupt nicht mehr.

Dies bedeutet, dass es bei derartigen Mietverhältnissen nicht bloß keine Mietzinsbildungsvorschriften mehr gibt, sondern insbesondere auch der gesamte Kündigungsschutz des MRG keine Anwendung mehr findet!

Da die – insoferne größtenteils zwingenden - Vorschriften des MRG für die Beendigung derartiger Mietverhältnisse keine Anwendung mehr finden, können nunmehr in diesem Bereich beliebig Befristungen von Mietverhältnissen vereinbart werden und besteht eine Kündigungsmöglichkeit auch für den Vermieter ohne Bindung an bestimmte Kündigungsgründe. Auch das Erfordernis gerichtlicher Aufkündigung entfällt.

Die Novelle ist daher in dieser Beziehung als sehr vermieterfreundlich anzusehen, da die Beendigung von Mietverhältnissen enorm erleichtert wird.

Für Mieter ist nunmehr Vorsicht geboten. Ein de facto-Kündigungsschutz kann bei der Miete von Bestandobjekten in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder Geschäftsräumlichen wohl nur durch die Vereinbarung von – befristeten – Kündigungsverzichten geschaffen werden.

Vorsicht: Die Neuregelung gilt nur für Mietverträge, die nach dem 31.12.2001 geschlossen wurden und bei älteren Mietverträgen finden zumindestens die Kündigungsschutzbedingungen des MRG weiterhin Anwendung.

 

 

 
 
 
 
 
 

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